IFI, successions et holdings familiales

IFI, SUCCESSIONS ET HOLDINGS FAMILIALES

COMMENT STRUCTURER UN PATRIMOINE EFFICACE EN 2026

INTRODUCTION

Face à une fiscalité patrimoniale en pleine mutation, 2026 s’impose comme une année clé pour les particuliers fortunés et les entrepreneurs familiaux.

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), les droits de succession et la structuration en holding sont au cœur des stratégies d’optimisation.

Mais attention : les montages d’hier ne suffisent plus. L’administration fiscale renforce ses contrôles, la jurisprudence évolue et les familles doivent repenser la façon dont elles détiennent, transmettent et valorisent leur patrimoine.

👉 Objectif : conserver la maîtrise du capital tout en réduisant la pression fiscale.

L’IFI 2026 : UN IMPÔT QUI SE DURCIT, UNE BASE IMPOSABLE PLUS LARGE

Depuis la réforme fiscale de 2018, l’IFI ne concerne que les actifs immobiliers.
Mais en 2026, l’administration affine ses méthodes de valorisation :
• Revalorisation systématique des parts de SCI,
• Intégration plus stricte des comptes courants d’associés,
• Surveillance accrue des sociétés interposées.

Concrètement, un contribuable détenant un patrimoine immobilier de 2 millions d’euros via une SCI pourrait voir sa base IFI augmenter de 10 à 15 % après revalorisation.

💡 La transparence patrimoniale devient la règle : les montages trop complexes ou artificiels sont désormais réintégrés dans l’assiette imposable.

LES DÉDUCTIONS SOUS SURVEILLANCE

Les dettes déductibles (emprunts, travaux, intérêts) font désormais l’objet d’un encadrement renforcé.
L’administration n’admet plus la déduction d’un emprunt si celui-ci n’est pas clairement affecté à un actif taxable.
Résultat : de nombreux contribuables perdent une partie de leurs déductions en cas de structuration approximative.

👉 En 2026, la bonne pratique consiste à documenter chaque dette, préciser sa finalité et démontrer son lien direct avec l’immeuble financé.

LES SUCCESSIONS EN 2026 : ENTRE CONTRÔLES ET OPPORTUNITÉS, UNE FISCALITÉ TOUJOURS ÉLEVÉE

Les droits de succession restent parmi les plus lourds d’Europe : jusqu’à 45 % en ligne directe au-delà de 1,8 million d’euros.

Mais le législateur encourage les transmissions anticipées :
• Abattement de 100 000 € par parent et par enfant renouvelable tous les quinze ans,
• Exonérations partielles en cas de donation d’entreprise via un Pacte Dutreil,
• Réduction de 50 % des droits pour les donations de pleine propriété réalisées avant 70 ans.

💬 Le message est clair : mieux vaut anticiper et organiser sa succession que de la subir.

LE PACTE DUTREIL, OUTIL CLÉ DE TRANSMISSION

Le Pacte Dutreil reste le levier le plus puissant pour transmettre une entreprise familiale ou des parts de holding tout en bénéficiant d’une exonération de 75 % sur leur valeur.

Mais attention : les conditions sont strictes – conservation des titres pendant quatre ans, activité éligible, direction effective exercée par un signataire, et déclaration annuelle à l’administration.

En 2026, la doctrine fiscale s’est précisée :
• Les holdings animatrices sont toujours éligibles, à condition de démontrer une réelle activité de gestion et de contrôle des filiales,
• Les holdings purement patrimoniales en revanche sont exclues du dispositif.

👉 Structurer un patrimoine via une holding reste pertinent, mais à condition d’en assurer la substance économique.

LES HOLDINGS FAMILIALES : LE PILIER DE L’ORGANISATION PATRIMONIALE, UN OUTIL DE GOUVERNANCE ET DE TRANSMISSION

Créer une holding familiale permet de :
• Centraliser la gestion d’actifs (immobiliers, financiers, participations),
• Mutualiser les revenus et les dettes,
• Faciliter la transmission en regroupant les titres dans une seule structure.

Cette approche simplifie la répartition du patrimoine entre les héritiers : chaque enfant reçoit des parts sociales plutôt qu’un bien indivis.
En cas de décès, cela évite les conflits liés au partage et à la gestion des actifs.

💡 De plus, une holding bien structurée peut bénéficier d’avantages fiscaux : régime mère-fille, intégration fiscale, et leviers d’optimisation pour la transmission.

HOLDING ANIMATRICE VS HOLDING PATRIMONIALE

La distinction est désormais essentielle :
• Holding animatrice : participe activement à la direction et au contrôle des filiales, éligible aux régimes de faveur (Dutreil, exonération partielle d’IFI).
• Holding patrimoniale : simple détentrice d’actifs financiers, exclue des dispositifs de réduction fiscale.

En 2026, les contrôles fiscaux se concentrent sur cette frontière.
Pour sécuriser le statut d’animatrice, il faut prouver :
• Une activité de direction effective (conseil, stratégie, financement des filiales),
• Des moyens humains ou matériels dédiés,
• Une gouvernance documentée (procès-verbaux, conventions de prestations).

👉 Sans ces éléments, la requalification est quasi automatique, avec à la clé : perte d’exonérations et rappels d’impôts.

OPTIMISER LE LIEN ENTRE IFI, HOLDING ET SUCCESSION

L’efficacité d’une structuration patrimoniale repose sur la cohérence entre fiscalité immédiate, transmission et gouvernance.

Réduire l’IFI grâce à la mise en société
• Les titres de sociétés exerçant une activité professionnelle sont exclus de l’assiette IFI.
• Une holding animatrice permet ainsi de sortir une partie du patrimoine du champ immobilier.

Préparer la succession via la donation-partage de titres
• La donation de parts sociales fige les valeurs et évite les désaccords ultérieurs.
• Combinée au Pacte Dutreil, elle offre une exonération massive tout en maintenant le contrôle via un usufruit.

Assurer la continuité du patrimoine familial
• Mise en place d’un pacte d’associés pour éviter la dispersion du capital,
• Clauses de préemption et d’agrément pour préserver l’unité familiale.

💬 En 2026, la fiscalité patrimoniale récompense la clarté et la cohérence : une structure lisible, justifiée et documentée protège mieux qu’un montage opaque.

EXEMPLE CONCRET : UNE FAMILLE ENTREPRISE EN TRANSFORMATION

La famille Martin détient une société d’exploitation et plusieurs biens locatifs.
En 2025, elle crée une holding animatrice qui regroupe l’ensemble des actifs.
Les parents conservent l’usufruit, les enfants reçoivent la nue-propriété des parts sous Pacte Dutreil.

Résultats en 2026 :
• Réduction de 75 % de la base taxable pour la transmission,
• Allègement significatif de l’IFI, les parts étant considérées comme professionnelles,
• Gouvernance simplifiée grâce à un conseil familial au sein de la holding.

👉 Exemple typique d’un patrimoine modernisé, alliant optimisation fiscale, transmission fluide et maintien du contrôle.

LES ERREURS À ÉVITER EN 2026

❌ Créer une holding sans activité réelle ni substance économique.
❌ Mélanger actifs professionnels et personnels dans une même structure.
❌ Négliger la rédaction des statuts ou l’absence de conventions intra-groupe.
❌ Reporter la transmission : plus l’âge avance, plus les marges de manœuvre se réduisent.
❌ Sous-estimer l’impact de l’IFI sur les SCI détenues via la holding.

💡 Un audit patrimonial global tous les deux ou trois ans permet de réévaluer la cohérence fiscale et juridique du dispositif.

CONCLUSION : LA CLÉ D’UNE STRATÉGIE PATRIMONIALE DURABLE

En 2026, l’efficacité patrimoniale repose sur trois leviers :
1. Anticiper la fiscalité (IFI, succession, transmission),
2. Structurer via des holdings familiales cohérentes et animées,
3. Documenter chaque choix pour prévenir toute requalification.

👉 L’objectif n’est pas de contourner l’impôt, mais de construire une architecture patrimoniale durable, transparente et transmissible.

La réussite d’un patrimoine en 2026 ne se mesure plus seulement à la rentabilité, mais à sa résilience fiscale et familiale.

C’est cette vision globale — entre fiscalité, transmission et gouvernance — qui fait aujourd’hui la différence entre la simple détention d’actifs et la vraie stratégie patrimoniale.