LA BANQUE DIRA-T-ELLE OUI ?

Les nouveaux critères pour obtenir un crédit immobilier

INTRODUCTION

Après deux années de crise immobilière, le marché tente de repartir. Les taux d’intérêt repassent sous les 4 %, les acheteurs reviennent doucement, les transactions remontent.
Mais si les prix se stabilisent, le crédit immobilier reste un parcours du combattant.

Depuis 2021, le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) encadre strictement l’octroi des prêts. En 2026, les banques maintiennent cette prudence, sous la pression de la hausse des risques de défaut, de la réglementation prudentielle européenne, et d’un contexte économique encore fragile.

👉 Recevoir un refus bancaire n’a jamais été aussi fréquent :
plus de 34 % des dossiers sont recalés dès la première analyse (source : courtiers 2025).

La question n’est plus « puis-je acheter ? », mais « la banque validera-t-elle mon dossier ? ».
Et les critères ont clairement changé.

LES TAUX DE 2026 : ENFIN DE L’OXYGÈNE… MAIS PAS POUR TOUT LE MONDE

Bonne nouvelle : après avoir culminé à 4,5 % en 2024, les taux d’emprunt reflueraient vers 3,5 % – 3,8 % en moyenne.

➡️ Cela rétablit la capacité d’emprunt
➡️ Mais ne garantit pas l’accord bancaire

Car les banques ne raisonnent plus seulement en coût du crédit… mais en risque global du client.
Le nouveau mot d’ordre : prêter moins, mais prêter sûr.

CRITÈRE N°1 : LE TAUX D’ENDETTEMENT RESTE UN GOULET D’ÉTRANGLEMENT

Le HCSF n’a pas assoupli sa règle clé :
➡️ Endettement maximum : 35 % assurance incluse

Certains dossiers passent jusqu’à 37–38 %… mais uniquement si le dossier est premium :

• hauts revenus stables,
• reste à vivre important,
• patrimoine déjà constitué.

💡 En dessous de 2 000 €/mois, l’endettement toléré est souvent plus bas.
Le “reste à vivre” devient plus décisif que le pourcentage.

CRITÈRE N°2 : L’APPORT EST MAÎTRE DU JEU

Avant, 10 % suffisaient.
En 2026, l’apport attendu se situe à 15 à 25 % du prix du bien.

Pourquoi ?
Parce qu’il doit couvrir :

• les frais de notaire
• une part du prix du logement
• parfois un matelas travaux

Les meilleurs taux sont réservés aux emprunteurs qui apportent au moins 20 %.

➡️ Sans apport, les dossiers passent uniquement pour les jeunes actifs à fort potentiel
➡️ En investissement locatif, apport quasi obligatoire

CRITÈRE N°3 : LE DPE ET LA VALEUR ÉNERGÉTIQUE DU BIEN

Nouveauté majeure : le risque climatique entre officiellement dans le crédit.
Les banques décotent le financement des biens :

• classés F ou G
• situés dans zones inondables ou à risque

Conséquences :

• taux plus élevés
• durée plus courte
• refus si pas de travaux programmés

👉 Le DPE devient un critère bancaire, pas seulement immobilier.

CRITÈRE N°4 : STABILITÉ PROFESSIONNELLE ET SECTEUR D’ACTIVITÉ

CDI = forte probabilité d’accord.
Mais en 2026, la banque va plus loin :

• Elle analyse la filière (secteurs en tension ou en risque)
• Elle valorise les profils rares et qualifiés
• Elle vérifie la réalisation des primes et bonus

Les travailleurs indépendants doivent prouver 3 ans de revenus réguliers minimum, avec :
➡️ comptabilité saine
➡️ charges maîtrisées
➡️ trésorerie positive

Les indépendants sont les plus contrôlés financièrement en 2026.

CRITÈRE N°5 : L’ÉPARGNE RÉSIDUELLE

Après financement, il doit rester un coussin financier :

• entre 10 % et 15 % des revenus annuels
• ou 3 à 6 mois de dépenses disponibles

Plus question d’emprunter en vidant ses comptes.

👉 Une épargne de précaution devient condition d’acceptation.

CRITÈRE N°6 : LA BANQUE PRÊTE PRIORITAIREMENT À SES PROPRES CLIENTS

Le comportement bancaire est désormais analysé :

✔ gestion saine des comptes
✔ épargne automatique
✔ absence d’incidents
❌ frais bancaires récurrents
❌ comptes “à découvert permanent”

➡️ Être un bon client = plus de chances d’être financé
➡️ Changer de banque juste avant d’emprunter = gros signal d’alerte

L’INVESTISSEMENT LOCATIF : UNE SÉLECTION SANS PITIÉ

Les banques exigent une rentabilité démontrée, surtout en meublé (LMNP) désormais moins avantageux fiscalement.

Les critères ajoutés :

• DPE C à E minimum
• marché locatif prouvé (étudiants, salariés, tourisme régulé)
• reste à charge positif même en cas de vacance

L’investisseur doit prouver par chiffres que le bien s’autofinance.

LES DOSSIERS PRIORISÉS PAR LES BANQUES EN 2026

✔ CDI + 20 % d’apport + DPE performant
✔ Fonctionnaires + revenus réguliers
✔ Jeunes cadres à forte évolution
✔ Investisseurs expérimentés avec plan global

Les plus fragilisés :
❌ indépendants jeunes ou revenus irréguliers
❌ primo-accédants sans apport
❌ biens F/G sans travaux → refus quasi systématique

COMMENT BOOSTER SES CHANCES D’OBTENIR UN OUI ?

🔹 anticiper 6 mois avant la demande
🔹 automatiser l’épargne
🔹 améliorer la gestion bancaire
🔹 réduire ou solder les crédits conso
🔹 structurer un dossier chiffré : revenus, épargne, stabilité
🔹 préparer un plan de travaux si DPE faible

Un dossier préparé double les chances d’acceptation.

CONCLUSION — EN 2026, LA BANQUE FINANCE LA SÉCURITÉ AVANT TOUT

Les nouveaux critères réforment le profil du bon emprunteur :

• stable
• raisonnable financièrement
• prévoyant
• investissant dans l’efficacité énergétique

👉 Le crédit immobilier devient un processus de sélection, pas un droit.
👉 Les dossiers doivent être parfaits avant d’arriver en banque.

Le financement n’est plus seulement un moyen d’acheter :
il devient une preuve de sérieux patrimonial.