INVESTISSEMENT LOCATIF

INVESTISSEMENT LOCATIF :

LA GUERRE DES DPE CRÉE UN MARCHÉ À DEUX VITESSES

INTRODUCTION — L’ÉNERGIE, NOUVEAU BAROMÈTRE IMMOBILIER

En 2026, l’investissement locatif ne se juge plus seulement sur la localisation, le prix au mètre carré ou la demande locative. La performance énergétique du logement est devenue le véritable critère numéro un.

Depuis les réformes successives issues de la loi Climat & Résilience, le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) n’est plus un document informatif :
il conditionne la rentabilité, la mise en location, l’accès au financement et même la valeur patrimoniale d’un bien immobilier.

👉 Résultat : le marché locatif français se fracture en deux mondes bien distincts :

• Les biens performants énergétiquement (A, B, C) : prisés, valorisés, finançables
• Les biens énergivores (E, F, G) : délaissés, décotés, parfois interdits à la location

Une véritable guerre des DPE est en marche — et elle décide de qui pourra encore investir… ou non.

LES DPE A-B-C : LE NOUVEL OR ÉNERGÉTIQUE DE L’IMMOBILIER

Les biens classés A, B ou C deviennent la référence absolue du marché locatif.

Pourquoi ? Parce qu’ils concentrent tous les avantages :

• vacance locative très faible
• loyers mieux acceptés par les locataires
• financements bancaires plus fluides
• fort pouvoir de revente
• aucune contrainte réglementaire à court ou moyen terme

Les banques elles-mêmes parlent désormais de logements “prime énergie”, moins risqués dans la durée.
Un investisseur qui cible un bien performant paie plus cher à l’achat, mais accède à une rentabilité plus stable et mieux sécurisée par la réglementation.

💡 En 2026, les biens A-B-C prennent de la valeur alors même que le marché global reste fragile.

LES DPE E-F-G : UNE BOMBE À RETARDEMENT POUR LES BAILLEURS

À l’inverse, les passoires thermiques deviennent synonymes de risque patrimonial élevé.

Les biens classés G+ ne sont déjà plus louables.
Les G sont sous étroite surveillance.
Les F suivront d’ici 2028 avec un encadrement drastique :

• interdiction progressive de mise en location
• gel des loyers
• obligation d’audit énergétique
• sanctions administratives possibles

Les banques se retirent progressivement de ce marché :
taux plus élevés, durées raccourcies, exigence d’un plan de travaux chiffré avant accord.

Dans de nombreuses villes, un bien classé F ou G perd 15 à 30 % de valeur à la revente.

Si l’investisseur ne rénove pas, la rentabilité s’effondre.
S’il rénove mal, le gain énergétique est insuffisant.
S’il rénove trop, le coût dépasse le bénéfice locatif.

👉 Beaucoup de propriétaires sont déjà piégés dans un modèle où ils paient pour continuer à louer.

UNE RÉVOLUTION BANCAIRE : LE CRITÈRE DPE CONDITIONNE LE PRÊT

Depuis 2025, le DPE est officiellement intégré dans l’analyse du risque financier d’un bien :

• Les DPE F/G voient leur taux augmenter de 0,3 à 0,7 point
• Les durées sont réduites (20 ans max contre 25 ans pour A-C)
• Les banques exigent une épargne travaux dédiée
• Certaines refusent purement les biens trop énergivores

👉 Pour un même investisseur, le même dossier peut être accepté sur un C, mais refusé sur un G.
La notion de risque climatique entre donc dans la décision de crédit, ce qui accentue la fracture du marché.

LES LOCATAIRES AUSSI FONT LA DIFFÉRENCE

Depuis l’envolée des factures électriques et gaz, les particuliers n’acceptent plus de vivre dans des logements mal isolés.

Les tendances locatives montrent :

• un désintérêt massif pour les logements énergivores
• une préférence pour des biens mieux isolés même plus chers
• des critères énergétiques désormais avant la surface ou l’étage

👉 Le coût énergétique devient un argument de négociation du loyer.

Ce sont les locataires qui précipitent la dévalorisation des passoires thermiques.

L’INVESTISSEUR DE 2026 DOIT PENSER TRAVAUX, FISCALITÉ ET STRATÉGIE

Les investisseurs capables de :

• anticiper les travaux
• maîtriser la fiscalité du réel
• optimiser un projet de rénovation énergétique
• appliquer des stratégies patrimoniales long terme

sont ceux qui tireront profit de ce changement structurel.

Le message du marché est clair :

👉 Ce n’est plus “j’achète un bien et je vois ensuite”
👉 C’est “je construis une stratégie énergétique et patrimoniale complète dès l’achat”

Le bon investisseur n’est plus simplement un chasseur de rendement.
C’est un chef de projet global.

UNE OPPORTUNITÉ POUR LES STRATÈGES, UN RISQUE POUR LES PASSIFS

Le nouveau paysage immobilier récompense ceux qui :

• comprennent la réglementation énergétique
• arbitrent avec données chiffrées (rentabilité nette, cash-flow réel)
• intègrent la valeur énergétique dans la valorisation patrimoniale

Et il sanctionne ceux qui restent dans l’ancien modèle :

• achat sans analyse du DPE
• rentabilité brute illusoire
• absence de capacité de travaux
• vision court-termiste

En 2026, une seule règle prime :

➡️ Si le DPE est mauvais, tout le reste l’est aussi
➡️ Si le DPE est bon, tout devient plus simple

CONCLUSION – DPE : LE NOUVEAU KPI DES INVESTISSEURS

Le marché locatif ne se transforme plus :
il se fracture en deux mondes.

D’un côté, les logements performants (A/B/C) :
ils attirent la demande, se louent vite, se financent mieux et prennent de la valeur.

De l’autre, les biens énergivores (E/F/G) :
ils subissent la vacance, l’encadrement des loyers et une décote inéluctable.

La rentabilité n’est plus dictée par la surface.
Elle est déterminée par le kilowattheure et la trajectoire énergétique du bien.